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元外為ブローカーの税理士への道のり
ロックバンド、外為、FP、そして税理士へ・・・そんなオヤジのあれこれです。
09 | 2018/10 | 11
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不動産経営の具体例 ~投資用マンション編~
 本日は投資用マンションの具体例をご紹介します。東京近郊の新築物件(約100戸、全戸投資用として販売)です。

 物件価格:2,150万円(土地:980万円、建物1170万円)(全額ローンで購入、35年、1.65%(変動)、団信あり)
 賃   料:68,000円/月(プラス管理費と修繕積立金 7,000円/月は入居者負担)

 ローンの支払い(元利均等):67,421円/月 829,052/年 (うち金利部分:1年目は351,305円)
 管理手数料:賃料の5%、3,672円(68,000×5%×1.08) 44,064円/年
 固定資産税:5万円/年(月当たり約4,000円)
 減価償却費:25万/年(月あたり約2,000円)
 (注)別途、当初費用として、登記費用、ローン事務手数料などがかかります。

 まず、年間収支です。収入が816,000円に対して、支出が695,369円(351,305+44,064+50,000+250,000)、利益が120,631円です。収支がプラスなら一安心ですね。

 ですが、もう1つの大事なポイント、キャッシュ・フロー(CF)があります。
  入ってくるお金:816,000円(68,000×12)
  出ていくお金 :923,116円(829,052+44,064+50,000)
 よって、差引で持ち出しが107,116円となります。つまり、自分のお財布から毎月1万円位出ていくことになります。この数字は毎月のCFが楽な35年ローンで計算しています。返済期間を35年より短くすると月々の返済が多くなりますので、その分CFのマイナスは大きくなります。
 ちなみに、25年ローンにすると月々の返済は87,510円、年間で1,050,120円となりますので、CFはマイナス328,184円となり、月々の持ち出しは27,000円程になります。
 年の経過とともに、賃料の下落、修繕費などが発生してきますので、当初の収益、CFとは異なってくるでしょう。

 もちろん、返済が終わればCFは劇的に改善しますし、購入したマンションは100%自分のものとなりますから、一定の資産を所有したことにもなります。

 マンション投資も20年、30年という単位で収支、CFを見積り、投資をするか否かの判断をする必要があるのです。

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プロフィール

ロックンロールFP&税理士  本間慶喜

Author:ロックンロールFP&税理士  本間慶喜
大学卒業後、バンド活動をしつつ印刷会社勤務。イギリス留学を経て、外為の世界へ。
東京~ロンドン~シンガポールの外国為替市場で通貨オプションの取引に従事。
CFP・宅建取得,そして税理士へ。
住宅ローンアドバイザー。

趣味:ドラム、落語、刺繍、ウォーキング、読書、最近囲碁も始めました。

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