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元外為ブローカーの税理士への道のり
ロックバンド、外為、FP、そして税理士へ・・・そんなオヤジのあれこれです。
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不動産経営の具体例 ~アパート編~
不動産経営については注意深く検討して下さいとのブログを書いたところ、もう少し具体的に説明して下さいとのリクエストを頂きましたので、アパートの場合と投資用マンションの場合に分けて例示をしたいと思います。

 今回はアパート編です。アパートの場合は一棟丸ごと購入することになります。新築もあれば中古物件もあります。中古の場合は、賃借人ごとそのまま買い取るケースが多いでしょう。いわゆる「オーナーチェンジ」です。
管理は、自分自身で賃料の集金、清掃など全てを行う方から、賃料の集金は不動産会社にお願いする方法、又はすべて丸投げの「一括借上げ」という方法もあります。オーナー自身で管理をすれば管理手数料はかかりませんが、「一括借上げ」となると賃料の十数パーセントが手数料となります。

どのような形で賃貸物件を所有するかによって収支は変わってきます。今回は、こんな例でご説明したいと思います。

都内某所、駅より徒歩8分、新築物件。1Kタイプ、8室。賃料は管理費込で月9万円。物件価格、1億7000万円。これを全額アパートローンで借りるとします。金利は2%(変動)、30年返済。賃料の集金は不動産会社にお願いする。

【1年目収支計算:年間】
収入:9万円×8室×12ヶ月=864万円
支出:支払利息 335万円(1年目。年々減少してきます。ちなみに11年目は218万円)
   固定資産税 15万円
   管理手数料 864万円×4%=34万円
   減価償却費(購入価格のうち7000万円を建物とする)約320万円
   雑費 20万円(水道光熱費、通信費、税理士の報酬など)

さて、これで収支を計算すると、864-(335+15+34+320+20)=140万円。結構儲かっている感じです。これで何が問題なんだ、とお叱りを受けそうです。この計算はあくまでも新築時で満室だったとしたらの計算です。購入当初は良いんです。この時点で儲かっていなかったらそれこそヤバイです。
ポイントは時間の経過と共に物件は古くなります。そうなると賃料が下がるでしょう。空室も出てくるかもしれません。例えば、11年目は賃料が8万円に下がり、空室も1年間どこかしら一部屋が空室になっていたとします。そうすると、年間収支は
【11年目収支計算:年間】
収入:8万円×7室×12ヶ月=672万円
支出:支払利息 218万円
   固定資産税 15万円
   管理手数料 672万円×4%=26万円
   減価償却費(購入価格のうち7000万円を建物とする)約320万円
   雑費 20万円(水道光熱費、通信費、税理士の報酬など)
672-(218+15+26+320+20)=73となります。随分と儲けが減ってきました。11年目ともなると「修繕費」もかさんでくるかもしれません。特にエアコンや水回りです。入居者が入れ替われば、壁紙くらいは張替ます。そんなこんなでこの儲けも無くなってしまうかもしれません。

 さて、この物件購入の借入は30年返済で行っています。もちろんまだまだ返済は続きます。家賃相場、空室率を読者の皆様ご自身で設定して、20年後、30年後の予想収支を計算してみて下さい。

 どうですか?儲かってますかぁ~?
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プロフィール

ロックンロールFP&税理士  本間慶喜

Author:ロックンロールFP&税理士  本間慶喜
大学卒業後、バンド活動をしつつ印刷会社勤務。イギリス留学を経て、外為の世界へ。
東京~ロンドン~シンガポールの外国為替市場で通貨オプションの取引に従事。
CFP・宅建取得,そして税理士へ。
住宅ローンアドバイザー。

趣味:ドラム、落語、刺繍、ウォーキング、読書、最近囲碁も始めました。

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