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元外為ブローカーの税理士への道のり
ロックバンド、外為、FP、そして税理士へ・・・そんなオヤジのあれこれです。
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空室率と賃料低下の掛算
 昨日の不動産投資についての続編です。20年、30年という時間軸についてお話します。

 新築の10部屋あるアパートを例にしましょう。計算しやすいように1部屋当たりの賃料を月10万円とします。1ヶ月100万円、1年間で1200万円の賃料収入となります。新築後しばらくはこの賃料収入が確保できるかもしれませんが、10年後はいかがでしょう。賃料が9万円に下がっているかもしれません。1部屋や2部屋が空室になっているかもしれません。

 新築後20年くらい経過したアパートなら、10部屋のうち3部屋くらい空いているかもしれませんよね。現に首都圏のアパート系の空室率は30%を超えています(7/18のブログを参照下さい)。十分あり得る仮定です。このような時点でも賃料がそのままならば、10万円×7部屋=70万円。オーナーとして月に70万円ならまあOKかと思うかもしれません。

 でも、賃料が新築時と同じということはまずありえないでしょう。仮に7万円に下落したとしましょう。それでも満室なら7万円×10室=70万円、まあまあOK、受け入れることができるレベルです。

 では、これが同時に起こったらどうなるでしょう。つまり3室が空室で、賃料が7万円に下落したという状況です。その場合の賃料収入は7万円×7室=49万円で、当初の100万円の半分以下になってしまうのです。

 空室と賃料の下落、別々に考えれば何とかなりそうなことでも、両方同時に起こるととんでもない状態になってしまうのです。購入を検討している物件の10年後、20年後、30年後の見通しはどうでしょうか。この例のような悲惨なことにならない、そんなしっかりした物件でしょうか。そういう視点で検討することが必要だと思います。

 借入で投資を考えている方は尚更です。返済をするのに十分な収入を返済の全期間においてしっかり確保できるのかどうか、しっかり検討して下さい。
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プロフィール

ロックンロールFP&税理士  本間慶喜

Author:ロックンロールFP&税理士  本間慶喜
大学卒業後、バンド活動をしつつ印刷会社勤務。イギリス留学を経て、外為の世界へ。
東京~ロンドン~シンガポールの外国為替市場で通貨オプションの取引に従事。
CFP・宅建取得,そして税理士へ。
住宅ローンアドバイザー。

趣味:ドラム、落語、刺繍、ウォーキング、読書、最近囲碁も始めました。

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