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元外為ブローカーの税理士への道のり
ロックバンド、外為、FP、そして税理士へ・・・そんなオヤジのあれこれです。
12 | 2019/01 | 02
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不動産の価格
 職業柄、不動産の価格にはとても興味があり、その動向を折に触れてチェックをしています。手近かなところでは新聞の折り込み広告があります。金曜日、土曜日には戸建て、マンション、新築、中古、売地、多い時には何十件の売買情報を一気に見ることができます。

 これは駅から徒歩5分で坪XXX万円、こちらは徒歩8分だけれども全面道路の復員が6mあるから坪単価は逆に高くなっているとか、いろいろ比較をするとなかなか面白いです。

 たまたまネットを見ていて見つけたのですが、売りに出されていたある物件(土地付き一戸建て)、昨年の見た新聞の折り込みでは、売却価格が1億2400万円となっていました。なかなか売れなかったようですが、2~3ヵ月前に売れたという噂を耳にしました。小生の興味は結局いくらで売れたかです。売り出しから10ヶ月くらいは経過していたと思います。噂によると、どうしても売ってしまいたい事情があったようで、であるならば、多少なり買い叩かれたんだろう、と感じたからです。

 顧問先の巡回でその物件の前を通るので気にしていたのです。売却されたという噂の後、簡単な修繕、清掃を行っているようでした。
 本日、ネットで不動産の価格をチェックしていたら偶然、この物件が再度売りに出されているのを発見しました。なるほど、業者が買ったのですね。業社が落として、少々手を加えて利益を乗せて売り出したのでした。ということはやはり元の売主は結構叩かれたんでしょう。

 で、再売値の価格、何と 1億3980万円です。あれれ、前の売値より1590万円も高くなっています。

 小生は単純に、ちょっと前まで1億2400万円だったものが、(手を入れたかもしれませんが、少なくとも外見は全く変化なしです)1億3980万円で売れるのかなぁ~、と不思議に思いました。
 売れるんだとすると、そこにはどんなマジックがあるんだろう・・・

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ソフトバンクの社債
 D証券の営業マンから社債セールスの電話がありました。ソフトバンクの社債とのこと。せっかく電話をかけて頂いたので、詳細を聞いてみました・・・といってもこちらからいろいろ質問させてもらった内容について答えが曖昧なところもあったので(営業の電話ですからそれなりの対処をしたうえで電話をして欲しかったです)、念のため、電話の後、ソフトバンクのHPで内容は確認しました。

 先ず気になるのが、社債発行の目的です。要するに、「お金を集めて何に使うか」です。同HPには、「~英国のARM Holdings plc買収後の財務基盤を強化するため、~」とあります。ARM Holdings plc買収額は3.3兆円です。6月にアリババ株を、7月にはガンホー株も売却していました。

 この2つの株式の売却だけでは3.3兆円には到底足りません。営業電話をもらった時には直感的に、「買収のお金が足らなくなっちゃったのかな」と思いました。目的は買収後の財務基盤を強化するためとありますので、これは小生の勝手な推測です。

 話を社債の内容に戻しましょう。第3回が個人投資家向けです。発行金額3,500億円、年限は25年(5年経過後、期限前償還可)、利率は未定ですが仮条件で年2.9~3.1%となっています。25年という長期ですが、この営業マンは3%前後という利回りを強調し、お得感を伝えたかったのでしょう。ちなみに、格付はBBB(日本格付研究所)、上から9番目。

 俗称は「公募ハイブリッド社債」、名前はカッコイイですが、正式に言いますと「利払繰延条項・期限前償還条項付無担保社債(劣後特約付)」です。要は、利払いが任意に繰り延べることができ、返済期限が25年という超長期であり、一般の債務に対して劣後する(返済順位が低いということ)と言うことです。

 別にソフトバンクの足を引っ張るわけではありませんが(小生が足を引っ張れるような力は全くありません)、有利子負債が11兆円もある会社の劣後債、3%程度の金利では魅力を感じませんでした。

 こんなふうに小生の感想を説明したら、特に反論も無く、その営業マンはあっさり電話を切ってしまいました。

金投資について一言
 金投資への注目が高まっているようです。機関投資家はもちろん、個人の方の購入も増えているとのこと。世界経済の先行きが不透明で、投資先としてどの国の通貨で保有すべきか判断しにくい状況にあることも理由の1つでしょう。

 金は利息も配当もありませんので、投資としては値上がり益が儲けの源泉となります。ここで、日本で金を購入・保有する場合のポイントを1つ。
 ロンドンやニューヨークなどの海外市場では、1トロイオンス何ドル、例えば1トロイオンス1,350ドルと表示されています。一方、日本の価格は、1グラム何円、例えば1グラム4,600円ということです。1トロイオンスは、正確には31.1034768グラムです。
 つまり、表示の単位も通貨も異なっているのです。ここが注意点です。トロイオンス当たりのドル価で表示されている海外の価格を1グラムあたり何円という日本の表示にするためには、次のような計算が行われています。

   金1グラム=(1トロイオンスのドル価×ドル円の為替相場)÷31.1034768

   具体的例:1トロイオンス 1,350ドル ドル円相場が1ドル=100円とすると、1グラム当たりの円価は
          (1,350×100)÷31.1034768≒4,340円となります。

 注意点というのは、この短い算式に相場によって動く数値が2つも入っていることなのです。海外の金相場とドル円の為替相場です。ですので、国内で金の取引をするということは、この2つの市場をウオッチする必要があるということになります。
 海外の金相場が変わらなくても対ドルで円安になれば日本の円ベースの金価格は上昇します。

 単なる保有ではなく、値上がり益を期待しての投資をなさるのであれば、この点を頭に入れて置いて下さい。

賃貸住宅管理業者登録制度の改正
 小生が弊ブログに数回に渡って不動産経営についてミニ特集をしていたところにグット・タイミングと申しますか、「賃貸住宅管理業務処理準則」の改正が行われました。(平成28年8月12日国土交通省告示 第927号・第928号
 主なポイントは2点、
  ①貸主への重要事項説明等を一定の資格者が行うよう義務化
  ②サブリースの借り上げ家賃等の貸主への重要事項説明の徹底

②は、ザブリースに係るトラブル・苦情が急増していることから、賃貸住宅管理業務処理準則を改正したもので、内容は以下の通りです。
 ・貸主へ説明等すべき重要事項として、借賃及び将来の借賃の変動に係る条件に関する事項を明記(第8条・第9条)
 ・サブリース業者から基幹事務の一括再委託を受ける登録業者に対し、貸主への重要事項の説明等、契約の成立時の
  書面交付及び管理事務の報告を義務化(第8条・第9条・第17条)

 ポイントは8条の「将来の借賃の変動に係る条件に関する事項を明記」でしょう。要するに「将来家賃が減る可能性があるということをちゃんと説明して下さい」という内容です。

 ところで、皆さん「30年一括借上げ」という文言からどんなイメージを持ちますか?
「30年間家賃保証」、「空室があっても家賃を30年間保証してくれる」と理解していませんか。残念ながら、契約書には30年間家賃を保証しますとはどこにも書いていません。
「家賃が下がるなんて聞いていない」というオーナー様と「契約書に書いてある」という管理会社様の見解の相違、ここがトラブルの基ですね。
 
 契約書を分かりやすく読み替えると、「概ね 2又は5年毎に条件を見直し)(当社の設定する条件を受け入れるならば)(最長で)「30年間一括借上げ」(します)」 とこんな感じになります。

これからは、こんなカッコ書き付きで契約書を読まなくても担当者がきっちりと説明し、かつ、書面も交付してくれることになりました。今後、サブリースに関するトラブル・苦情が減少することを期待しましょう。

不動産経営の具体例 ~投資用マンション編~
 本日は投資用マンションの具体例をご紹介します。東京近郊の新築物件(約100戸、全戸投資用として販売)です。

 物件価格:2,150万円(土地:980万円、建物1170万円)(全額ローンで購入、35年、1.65%(変動)、団信あり)
 賃   料:68,000円/月(プラス管理費と修繕積立金 7,000円/月は入居者負担)

 ローンの支払い(元利均等):67,421円/月 829,052/年 (うち金利部分:1年目は351,305円)
 管理手数料:賃料の5%、3,672円(68,000×5%×1.08) 44,064円/年
 固定資産税:5万円/年(月当たり約4,000円)
 減価償却費:25万/年(月あたり約2,000円)
 (注)別途、当初費用として、登記費用、ローン事務手数料などがかかります。

 まず、年間収支です。収入が816,000円に対して、支出が695,369円(351,305+44,064+50,000+250,000)、利益が120,631円です。収支がプラスなら一安心ですね。

 ですが、もう1つの大事なポイント、キャッシュ・フロー(CF)があります。
  入ってくるお金:816,000円(68,000×12)
  出ていくお金 :923,116円(829,052+44,064+50,000)
 よって、差引で持ち出しが107,116円となります。つまり、自分のお財布から毎月1万円位出ていくことになります。この数字は毎月のCFが楽な35年ローンで計算しています。返済期間を35年より短くすると月々の返済が多くなりますので、その分CFのマイナスは大きくなります。
 ちなみに、25年ローンにすると月々の返済は87,510円、年間で1,050,120円となりますので、CFはマイナス328,184円となり、月々の持ち出しは27,000円程になります。
 年の経過とともに、賃料の下落、修繕費などが発生してきますので、当初の収益、CFとは異なってくるでしょう。

 もちろん、返済が終わればCFは劇的に改善しますし、購入したマンションは100%自分のものとなりますから、一定の資産を所有したことにもなります。

 マンション投資も20年、30年という単位で収支、CFを見積り、投資をするか否かの判断をする必要があるのです。




プロフィール

ロックンロールFP&税理士  本間慶喜

Author:ロックンロールFP&税理士  本間慶喜
大学卒業後、バンド活動をしつつ印刷会社勤務。イギリス留学を経て、外為の世界へ。
東京~ロンドン~シンガポールの外国為替市場で通貨オプションの取引に従事。
CFP・宅建取得,そして税理士へ。
住宅ローンアドバイザー。

趣味:ドラム、落語、刺繍、ウォーキング、読書、最近囲碁も始めました。

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