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元外為ブローカーの税理士への道のり
ロックバンド、外為、FP、そして税理士へ・・・そんなオヤジのあれこれです。
12 | 2019/01 | 02
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住宅ローン金利が過去最低に
 住宅ローン金利の引下げについて弊コラムで何度かコメントを述べてきました。コラムを書きながらもうこの辺で打ち止めだろうと思うのですが、その後に更なる利下げが行われてきています。

 昨日、三井住友信託銀行と三菱東京UFJ銀行が8月から適用する住宅ローン金利の引き下げを発表しました。30年固定で0.75%(最優遇金利の場合)、10年固定ですと0.35%(同)とのこと。

 少し前までは、変動金利と固定金利とで1%以上の差がありましたので、低金利のメリットをより享受するために変動を選択される方が多くいらっしゃいましたが、それでもそろそろ底ではないだろうかという予測から固定金利にシフトする動きも現れてきていました。
しかし、ここまで固定金利の利率が下がってくると、将来の金利上昇のリスクを負ってまで変動金利をという選択が減ってくるのではないでしょうか。

 また、住宅ローンの控除率との逆転現象(支払う利息の額よりも戻ってくる控除の額の方が多いこと)のメリットが、固定金利を選択した方でも十分受けることができるということになります。この点でも、固定金利を選択される方が増えるでしょう。

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住宅ローン
 マイナス金利の影響(効果?)で、住宅ローンの金利も低下しています。ソニー銀行が変動金利を0.499%に、10年固定でも0.79%へ引き下げるとのこと。1000万円の借入に対する年の利払いが49,900円、79,000円ということです。

 さて、この流れを受けて住宅ローンの見直し件数が増加しています。自分が組んでいる住宅ローンの金利が今よりも高い方は、この金利低下局面に乗って、より低い金利に乗り換えようということです。このこと自体は時代の変化を受けてより有利なものを取り入れようというこうとですからとても良いことです。

 気を付けて頂きたい点は、金利の見直しと期間の変更は別であるということです。例えば、30年や35年の固定金利でローンを組んでいる方が、変動金利へ変更するような場合です。

 現状の金利体系(イールドカーブ)は、借入の期間が長くなれば金利が高くなります。つまり、
  変動金利<10年固定の金利<30年固定の金利
です。

 もし、35年固定金利のローンを組んでいる方(ここ数年間でローンを組んだ方は、その金利は1.5~2.0%位だと思います)が、変動金利が0.5%とか0.7%なので1%以上下がるからこちらに乗り換えよう、考えているとしたら、ちょっと待って下さい。

 期間を変更するということは、リスクの取り方を変更していることになります。この点を理解した上でローン金利の見直しをして下さい。

史上最低を更新の住宅ローン金利
 「史上最低でるから、もう下がる余地はないでしょうから、あとは上がるだです。」 住宅ローン金利についてここ何年間も言い続けられてきた言葉です。しかし、この間も下がり続けています。10年固定金利がついに1%を割り込みます。三井住友信託銀行が来年1月から10年固定金利を0.9%(最優遇金利の場合)にするとのこと。変動金利ではソニー銀行が0.539%、イオン銀行が0.57%(ともに優遇金利の場合)となっています。

 長期金利が低下している影響なのですが、もはや借入金利とは言えないレベルまで来ています。この金利水準で、金融機関は利益が出るのだろうかということが気になります。利幅が極端に少なく、価格競争の消耗戦の果てを憂いざるを得ません。まして、経済基盤の根幹を成す金融機関での価格競争、果たしてどんな結果が待っているのでしょうか。
住宅ローン金利のさらなる引下げ
 住宅ローン金利がさらに引下げられました。それも中長期の金利です。3メガバンクの10年固定金利が1.2%、三井住友信託銀行は1.0%です。「フラット35」の適用金利も1.66%と過去最低レベルの金利となっています。

 変動金利は6ヵ月ごとに見直しますから、直近の市場金利を反映して低い優遇金利を提供することは理解できるのですが、10年と予想もつかないですよね。

 昨年の11月に10年固定の金利が1.4%程度に引下げられた時も過剰な金利競争だと感じましたが、今回はさらなる引下げです。指標となる10年物国債の金利が0.5%前後まで低下しているのでそれに合わせて住宅ローン金利も下がるという理屈ですが、大丈夫なのかなぁと思ってしまいます。

 10年国債が0.5%と言っても銀行の調達金利がこの金利よりずっと低いとはいえ、銀行の事務手数料等々のコストを考えると1%や1.2%ではギリギリの線でしょう。もうこれ以上下げる余地のないところまで来ていると良いう感じです。

注文住宅、いまだ回復せず
 昨年9月末までの駆け込み契約の反動で、10月以降の注文住宅の受注が低迷しているようです。

 昨日発表になったハウスメーカ大手の1月の受注額は前年同月比で2~3割減少、具体的には、積水ハウス25%減、旭化成ホーム25%減、住友林業15%減、大和ハウスは7%減とやや健闘しています。この低迷を打開するためにキャンペーンを実施するなどして、住宅展示場への来場者は増えてきているようですが、契約に結び付くかは不透明のようです。3月31日までに引き渡しがあれば税率は5%が適用されますが、注文住宅の場合はあと1カ月半程度で完成することは難しいですから、このタイミングで急いで契約する動きにはなりづらいですね。

 住宅購入をお考えの方は、今はゆっくり考える時期ととらえるのも良いかもしれません。


プロフィール

ロックンロールFP&税理士  本間慶喜

Author:ロックンロールFP&税理士  本間慶喜
大学卒業後、バンド活動をしつつ印刷会社勤務。イギリス留学を経て、外為の世界へ。
東京~ロンドン~シンガポールの外国為替市場で通貨オプションの取引に従事。
CFP・宅建取得,そして税理士へ。
住宅ローンアドバイザー。

趣味:ドラム、落語、刺繍、ウォーキング、読書、最近囲碁も始めました。

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